零售产托疫后应变　资产素质最关键

（吉隆坡21日讯）国内零售型产业信托（REIT）是新冠肺炎疫情的最大受害者之一，有分析员认为，产托旗下资产素质是长期前景的重点，商场营运商必须为旗下资产增值，除了数码化，也应该针对消费者疫情后的行为及需求调整，做出相应的改变。

MIDF研究分析员指出，限行令（MCO）对商场带来直接的冲击。尽管绝大多数国内商场已在进入复苏阶段限行令（RMCO）后全面运作，但客流量仍未回到限行令前的水平。

“根据我们的资料，目前商场客流量只恢复到限行令前的60%或70%水平。”

分析员表示，虽说客流量开始回升，但接下来的问题是顾客消费力。同时，由于社交距离措施，也导致短期内客流量难以完全复原。

此外，分析员透露，部份商场业者在特定情况下，仍为部份租户提供财务或非财务性质的援助。

他补充，由于租金援助的内容有所不同，而且各家商场仍在和租户们商谈，目前很难评估上述援助对商场盈利表现的影响。

在周一（ 2 0 日） 公布次季（截至6月30日）业绩的怡保花园房产信托（IGBREIT，5227，主板房产信托股），充分反映出疫情和限行令对零售型产托带来的冲击，净利按年暴跌75%。丰隆投行分析员指出，怡保花园产托正是其中一家视个别情况，为不同租户提供援助的产托。

“管理层透露，部份在有条件限行令（CMCO）和复苏限行令期间未能重开的租户，会在第3季继续获得租金援助，而该公司期望，今年末季不会再有任何租户需要租金援助。”

因此，分析员认为，怡保花园产托在下半财政年的复苏进程会较为缓慢。

无论如何，MIDF研究分析员相信，资产素质才是商场长期前景的关键，而城中热门商场对比小规模的邻里商场更具优势。

“我们相信，较冷门的商场为了留住租户，必须提供更大的租金减免。”

加强数码能力

他认为， 面对消费习惯的改变，商场业者必须重塑，以进行应对，尤其是加强数码能力，包括通过网上社交平台和顾客交流，利用全新的电商管道来扩大商业触角等。

“部份商场已推出自家的网络购物平台，这可惠及缺乏资源的小型租户。”

另一方面，分析员称，国内产托纷纷保留现金，如通过实施股息再投资计划，或降低股息派发频率来实现。此前，双威房地产投资信托（SUNREIT，5176，主板房产信托股）与公共房产信托（ARREIT，5127，主板房产信托股）皆宣布将派息频率从1年4次，改为1年2次。

他补充，由于产托的结构限制，产托必须将所有收入作为股息派发予股东，导致其保留现金极少。

同时，分析员表示，在当前的低息环境下，产托周息率与10年期大马公债（MGS）殖利率的差值大于2%，吸引力相当大。

不过，他指出，各家产托的短期租金收入存在不确定因素，产托能否继续派发高股息，维持高周息率，是个问题。

综上所述， 该分析员保持大马产托领域的“中和”评级。长期成长前景稳固的双威产托，是分析员首选产托股， 而租金收入稳定的K P J 伊斯兰房地产（ALAQAR，5116，主板房产信托股）亦受看好。